调研手记｜老旧住房改建如何实现“最大公约数”？

编者按
2023年夏天，蕃瓜弄小区的居民即将与家园暂时道别，这是他们居住大半辈子的地方。蕃瓜弄小区拆除重建项目是《上海市城市更新条例》生效后全市最大的小梁薄板改建项目之一，然而项目前期并非一帆风顺：大量居民不舍邻里、故土难离；各项规划指标限制……“民心工程”怎样真正走进大众心坎里？面临方案设计难、群众工作难的两大难题，蕃瓜弄小区所在天目西路街道与静安区房管局、建筑设计院等单位开始前期勘查研究，试图打通政情与民情，实现老旧住房改造项目的“最大公约数”。一起来看天目西路街道党工委书记董启蒙的调研手记。

老旧住房改建如何实现“最大公约数”？

文｜静安区天目西路街道党工委书记

董启蒙

蕃瓜弄小区地处静安区中南部，东至南北高架，南至北横通道，西至大统路，北至铁路轨道，该小区前身是有名的“滚地龙”，于上世纪60年代通过改造，成为上海市第一个5层楼工人新村，建筑面积约4.3万平方米，至今已有60年房龄，现共有1122证居住用房（包括977证租赁房和145证产权房），户籍人口3482人。

居民家中的小梁 静安区供图

蕃瓜弄小区拆除重建项目是《上海市城市更新条例》生效后全市最大的小梁薄板改建项目之一，也是2023年静安区重要民心工程。
该小区采用的拆除重建模式，前期工作中主要有两大难点：一是方案设计难，需要根据原始房型按照标准匹配设计，还要满足各项规划指标，束缚和限制多；二是群众工作难，项目要顺利实施，需要得到小区所有居民100%认同，阻力和挑战大。今年4月20日，市委书记陈吉宁同志深入蕃瓜弄小区调研城市更新工作，强调要“把惠民生的事办实、暖民心的事办细、顺民意的事办好，更好回应人民群众对美好生活的向往”。陈吉宁书记的指示要求给了我们很大的鼓舞，在区委、区政府领导下，大家更有信心和决心，一起把这个民心工程落实落好。

7月2日签约100%之后，居民庆祝活动

该项目于2023年5月15日签约率突破98%，达到项目正式生效比例，并于7月2日提前实现100%签约的目标。

01

规划先行：套内面积只增不减

蕃瓜弄小区采取拆除重建方式实现成套改造，即拆除原有多层不成套住宅，在原用地范围重新规划建设成套住宅和配套设施，为不成套住宅增加独用厨卫并适当增加居室面积，这不仅是改善居民生活的实事工程，而且对旧住房改造、城市更新、区域社会经济发展也有着重要意义。高质量的科学规划是项目效益最大化的基础，为了打好扎实的基础，我们从2019年底，就与区房管局、建筑设计院等单位开始前期勘查研究，对项目进行统筹谋划，并于2022年11月进行居民意向征询时得到了99.56%的支持，随后正式启动项目设计和实施方案编制。

蕃瓜弄小区内部的煤卫合用现状 澎湃新闻记者朱奕奕摄

由于小区所在地被高架、铁道包围，北侧还有几幢中高层建筑，新建项目受规划指标限制较多，而且原始1122证住房有97种房型，最小面积6.5平方米，最大面积101平方米，按照“拆一还一”的原则，要确保每户居民公平获益，使得房型设计极其复杂，并非简单增加面积，或像商品房小区那样户型相对统一。同时，为遵循“控成本、提品质、可持续”的实施原则，方案设计需要统揽全局、高屋建瓴、精益求精。为此，我们的工作团队，日以夜继，反复研究论证，广泛听取意见，制定出精细化的改建方案，在2023年4月22日方案首次与居民见面时，得到了绝大部分居民的赞许，最终的签约情况也反映出居民对方案的认同。从方案整体来看，现有14幢老旧房屋，通过拆除重建，将变成1幢7层建筑，5幢22到33层的高层建筑，同时，配建2层地下车库，地面实现人车分流；小区以及周边新建城市生活中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性托育点等公共配套建筑约9000平方米。从房型设计来看，在8种基本户型基础上，为居民设计了47种不同面积段的房型，全部房屋的套内面积只增不减，再额外增加独用厨卫与阳台，其中租赁房，每户房间使用面积增加1至1.5平方米，再增加独用厨卫与阳台；产权房的房型都比较大，且有独用厨卫，改造后保证套内面积不减少，并优化房型、朝向和居住功能。02将心比心：设身处地为居民考虑
践行群众路线是我们的工作基石，我们在相信群众，依靠群众，全心全意为人民服务的基础上，灵活运用各种群众工作方法，认真倾听居民诉求，及时研究优化方案，逐步实现集体认同。4月22日至27日，我们街道连开8场项目方案宣讲会，详细介绍了本项目的政策和方案，并期盼居民齐心协力，抓住此次千载难逢的机会。街道组织政策宣讲会后，街道干部接待居民现场咨询
宣讲会期间，我们通过“品质天目”公众号、居民微信群、拉横幅、发倡议书和一问一答宣传材料等多种形式营造氛围，鼓励居民相互动员、相互督促、相互鼓劲，并同步在基地公示改建方案和房型设计图。我们也安排工作人员现场收集问题和诉求，与居民解释沟通，并在基地内设置一门四站，集信访接待、人民调解、政策咨询、法律援助于一室，使居民只进一扇门，就能得到帮助。4月29日、30日开展的集中预签约活动，因为前期铺垫工作充分，达到了预期效果。自群众工作开展以来，居民反映的意见主要集中在房型设计、过渡费标准、摇号选房等方面，通过解释沟通，绝大部分居民理解并接受改造方案，但还有少数居民因坚持超政策范围的个性化诉求、家庭内部存在严重矛盾等原因未认同方案。5月1日起，街道针对未预签约户，召集8个群众工作组，梳理分析研判未签约情况，及时排摸、掌握不签约住户的具体原因和面临困难，分类制定工作方案。 对于诉求过高的居民，工作人员将心比心，与居民交朋友，先增进感情再开展工作，以解开未签约户的心结；对于家庭人员关系复杂、内部矛盾突出的未签约户，工作人员分组反复到每个家庭成员住处做工作，有的甚至反复上门数十次，在一次次上门过程中，逐步掌握问题症结以“对症下药”，并通过帮居民算好综合账、长远账，尤其是品质提升账，得到了全体家庭成员的认同；对于个别居民的合理诉求和特殊困难，我们也设身处地为居民考虑，在不突破现有政策的前提下，为居民提供解决方案。5月15日，项目正式签约首日即生效后，各大媒体广泛报道，我们也顺势加大宣传发动，鼓励群众做群众工作。面对剩余未签约的16证住户，已签约居民以“早签早得益、早搬早开工”为口号，以“签约期内100%签约、全体居民拿足奖励费”为目标，自发通过各种渠道和方式帮助街道一起做未签约居民思想工作。同时，我们为居民统一办理“蕃瓜弄”纪念版银行卡，并紧扣小区大部分居民不舍邻里、故土难离的心情，针对未签约户一户户做工作、一家家讲政策，让居民充分认识拆除重建的优势和好处，在有“人情味”的政策讲解中实现政情与民情的互通。03

上下齐心：为了更好的重逢

工作中，我们坚持党建引领，发挥好党的政治优势和组织优势，于2023年3月召开誓师大会，统一思想、坚定信心，依托“党工委—居民区党总支—党支部—党小组—党员骨干”的五级网络工作架构和项目临时党支部，推动责任层层向下传导、落实到人。

同时，对包保干部和项目专班、工作组、居委会等工作力量进行整合，加强与区两旧专班、房管等相关部门的协作，协调法院、公安、规资、残联、退役军人等条线部门予以支持，并邀请律师事务所等区域化党建单位协助开展群众工作。

蕃瓜弄小区外立面脱落 静安区供图

在推进蕃瓜弄小区拆除重建项目工作中，党员干部充分发挥先锋带头作用。我们动员了街道机关各级干部，全员在岗，全力以赴。有的同志早出夜归，连续1个多月无法陪伴家人；有的同志新冠“二阳”，但烧一退马上就投入工作；有的同志被居民团团围住几个小时，耐心逐一答疑解惑；为了上门与居民沟通，几名同志24小时轮班蹲点守候；为了做好保障和服务，我们挨家挨户排摸情况，尽最大努力为居民解决实际生活中和过渡期间的困难。在攻坚化解阶段，我们协调各方资源，尽一切可能争取与各家庭成员进行面谈，积极建立与居民间的信任，确保“能联系上人、能进得了门、能坐下来谈”。比如，在做最后一证未签约产权户工作时，工作人员不惜“跑断腿、磨破嘴”，千方百计寻找突破口，不断与其在上海的家庭成员沟通，更是多次前往江西做其工作，通过1个月的努力，对方终于接受了改造方案，郑重签了协议。“人民城市人民建、人民城市为人民”。如今的蕃瓜弄将在城市更新中重生。7月16日，小区将启动居民集中搬场，预计三年半后，在外过渡的居民可回搬新居。此时的暂别，是为了更好的重逢。我们将继续努力，扎实工作，力争项目早开工、早建设，圆满完成拆除重建工作，在加快推进老旧住房改造上探索出“提品质、控成本、可持续”的城市更新之路。

编辑：叶苹资料：上海大调研微信公众号

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